2020年4月から行われる敷金のルール変更
2020年4月1日から民法が改正されます。実はこれ120年ぶりなんです！ その中で、消費者として特に知っておきたいことのひとつが「敷金について」です。敷金と言えば、賃貸契約、また引っ越しの際に耳にすることが多い言葉ですが、逆を言えば、そのタイミング以外ではあまり考えることもない言葉ですよね。そのため、何となくは知っていても、正しく理解していないという方も多いのではないでしょうか？そこで今回は、民法改正のタイミングで、敷金についておさらいするとともに、新しくなる敷金ルールのポイントもお伝えしたいと思います。近々、引っ越し予定があるという方はチェックしておいてくださいね！
そもそも敷金って何？
敷金とは、借主が部屋を汚したり、損傷させたりしたときに修繕費用として充てるために、貸主が自洗にオズけるお金のことです。簡単に言えば「賃料などの担保目的」として、借りる人が賃貸不動産を借りる際に大家さんに預けるお金ということです。ただし、あくまで不動産取引の「慣習」でやり取りされていたもので、ルールが曖昧であり、トラブルも頻発していました。そんな敷金が明文化され、ルールが明確になったのが今回の法改正です。
変更点その1「原状回復ルール」
敷金で、もっともトラブルになりがちな「原状回復ルール」が明確になります。敷金は預けているだけのお金ですので、大きな過失がなければ返ってくるルールです。しかし、これまではルールが不明瞭だったため、たとえば原状回復で直す必要のないものまで「直さないといけない」とされ、敷金が返還されないケースが実は多かったのです。新しいルールでは、基本的に以下のようなケースでのみ原状回復が必要です。
・ひっかき傷 ・タバコの臭いやヤニよごれ ・ペットによる傷や臭い ・日常の不適切な手入れ、もしくは用法違反による設備等の毀損これら以外のものは、基本的に「通常損耗・経年変化」として原状回復の必要は無くなります。代表例としては「電化製品による電気ヤケ」「床やカーペットのヘコミや設置跡」「鍵の取換え」「地震によるガラスの破損」などではないでしょうか。
簡単に言えば、「入居者の責任とは言えない劣化は対象外」となります。タバコも吸わずにペットも飼っていないのであれば、ヘンな傷にさえ注意すればいいわけです。少なくとも入居者にとっては、実に分かりやすく納得のいくルール変更ですね。
変更点その2「譲渡時のルール」
賃貸不動産では、入居中に物件の譲渡が行われ、所有者が変わることがあります。こんな時、入居者の中には「旧所有者と新所有者のどちらに家賃を支払えばいいか分からない」などとして、支払いを拒む方もいるのだそうです。以後は、明確に新所有者に家賃を支払わなければならなくなります。ただし、そのためには新所有者による「所有権移転登記」が必要です。大家さんも家賃を支払ってもらえないと困るのですから、大家さんにとっては安心できる変更だといえるでしょう。
変更点その3「敷金の定義、返還時期」
これまで、敷金は「慣習」という曖昧なルールでしたが、改正によって以後は敷金、礼金、権利金、保証金などの名目・名称は関係なく、賃料の担保目的のお金は「敷金」となります。
敷金の返還時期は「賃貸借が終了して賃貸物を返還された時」。さらに敷金の返還範囲は、「敷金から損害賠償・未払賃料・原状回復費用などの未払債務を差し引いた残額」となります。原状回復ルールの明確化と合わせ、敷金トラブルも減りそうですね。
いずれも「当たり前のルール」に思えるかもですが、明確なルールが無かったからこそ、今までトラブルも頻発していました。しかし、今後は安心して賃貸不動産を借りられるようになるのではないでしょうか。
まとめ
問題が発生したら「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を使おう！
いかがでしたでしょうか？ 今回の民法改正は2020年4月1日からの適用となります。このため、その前から入居している場合は対象外となります。しかし、そのような場合には国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が使えるのを覚えておいてください。もし問題が発生したら、不動産業者に「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに沿った応対をして下さい」と言えばOK。ちなみに、このガイドラインの中身は、今回の法改正とほぼ同じ内容となっています。というより、このガイドラインに沿って改正内容が決まっているのでしょう。よっぽど悪質な業者でない限り、上記のような発言をすれば納得のいく結果を得られるだろうと思います。引っ越し予定のある方は、しっかり覚えておくと良いでしょう。
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